Mon test du rendement brut contre le net-net à Saint-Étienne a commencé rue de la République, dans une cage d’escalier où le badge d’entrée coinçait et où l’odeur d’humidité restait accrochée au palier.
J’ai visité un studio de 29 m² dans le secteur Carnot un mardi de novembre. Les boîtes aux lettres étaient cabossées, l’éclairage jaune, et un compteur EDF ancien était encore scellé dans l’entrée. Le prix affiché était de 38 000 euros. Le loyer visé était de 395 euros par mois.
J’ai posé mon protocole comme je le fais dans mon travail de rédactrice spécialisée en stratégie et investissement immobilier. J’ai noté le prix d’achat, les frais de notaire de 3 420 euros et la taxe foncière de 916 euros. J’ai ajouté la copropriété non récupérable de 54 euros par mois. Puis la vacance d’un mois, l’assurance PNO de 84 euros par an et 730 euros de remise en état. J’ai gardé le règlement de copropriété sous la main. J’ai aussi noté qu’un ravalement de façade figurait déjà au carnet d’entretien.
J’ai commencé à douter quand j’ai vu l’immeuble de l’intérieur, parce que le brut affichait un chiffre trop propre pour être honnête. J’ai séparé le prix acte en main, le loyer annuel et les charges réelles. Puis j’ai relu ma simulation avec le Master en gestion immobilière de l’Université Lyon 2 en tête, celui qui m’a appris à ne jamais isoler un rendement de ses sorties d’argent.
Le premier choc est arrivé quand j’ai ajouté les frais d’acquisition au prix affiché. Le rendement brut était séduisant sur l’écran. Mais il a tout de suite perdu son vernis dès que je suis passée du prix catalogue au prix acte en main. La taxe foncière n’était pas une ligne symbolique. Elle dépassait 900 euros sur ce lot. Les charges non récupérables grignotaient déjà la marge avant même le premier locataire.
J’ai aussi dû m’arrêter sur la fiscalité fine. Je ne l’ai pas poussée ici, parce que ce n’est pas mon périmètre d’analyse complet. Pour cette couche-là, j’ai préféré rester sur le cadre général et laisser un conseiller fiscal prendre la suite.
J’ai obtenu la baisse après un échange très direct avec le vendeur. Il tenait à ses 38 000 euros. Moi, je tenais aux parties communes, aux boîtes aux lettres abîmées et à l’odeur d’humidité qui rendait le dossier moins brillant que sa ligne de prix. J’ai accepté un délai de signature plus souple et j’ai laissé le bien dans son état. En échange, j’ai obtenu 3 500 euros de rabais.
Quand j’ai refait le calcul, j’ai vu qu’une hausse de loyer de 35 euros par mois aidait, mais pas assez pour corriger tout le reste. Le loyer passait de 395 à 430 euros. Le brut montait. Le net-net, lui, bougeait peu tant que le prix d’entrée restait trop haut.
J’ai recalculé l’opération en brut, puis en net et en net-net, avec la vacance, la taxe foncière, les charges et la remise en état. Je suis retombée sur 11,une petite partie en brut au départ, sur 7,une petite partie en net, et sur 4,une petite partie en net-net avant la baisse de prix. Après le rabais de 3 500 euros, le rendement net-net est monté à 5,une petite partie. Le gain de prix pesait plus lourd que la hausse de loyer.
| scénario | prix acte en main | rendement net-net observé |
|---|---|---|
| simulation initiale | 41 420 euros | 4,une petite partie |
| après baisse de 3 500 euros | 37 920 euros | 5,une petite partie |
| après hausse de loyer de 35 euros | 41 420 euros | 4,une petite partie |
Dans mon tableur, j’ai aussi regardé le loyer au mètre carré. Puis j’ai corrigé la cellule dès que j’ai remis la copro non récupérable et la vacance à leur place. Le chiffre paraissait propre sur la ligne du dessus. Il devenait beaucoup moins flatteur quand je le confrontais aux sorties réelles.
J’ai failli fausser mon test en sous-estimant la vacance, parce que j’avais d’abord imaginé une remise en location rapide. Quand j’ai relu les lignes du syndic et revu les communs, je suis revenue à un scénario plus prudent, avec 1 mois sans locataire. J’ai aussi revérifié la rotation du secteur Carnot, parce qu’un petit logement ancien peut rester vide plus longtemps qu’un dossier propre sur le papier.
J’ai détaillé les petites lignes qui grignotent le rendement réel. J’ai mis une assurance PNO à 84 euros, deux déplacements sur place, une enveloppe de 730 euros pour les remises en état et une serrure à remplacer après l’état des lieux de sortie. J’ai aussi noté que la VMC accrochait et qu’un ballon d’eau chaude fatigué peut faire dérailler un budget d’entrée très vite.
Quand j’ai comparé le brut de départ et le net-net corrigé, l’écart est devenu très net. La hausse de loyer aidait, mais la baisse du prix d’achat redressait davantage le résultat final sur la durée. À mes yeux, c’est là que se joue la vraie solidité d’un dossier ancien.
Le vrai tournant est arrivé quand j’ai additionné le loyer annuel, la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance et les travaux. Le rendement est retombé d’un coup. J’ai revu la montée, les boîtes aux lettres usées et l’odeur d’humidité. J’ai compris que je n’étais pas face à un petit loupé isolé mais face à un immeuble à lire plus durement.
Mon verdict est simple : sur cette opération, la négociation d’achat a pesé plus lourd que la hausse de loyer. Pour un investisseur qui accepte un bien ancien, des parties communes fatiguées et une vacance à anticiper, l’opération reste lisible. Pour quelqu’un qui achète au seul brut, non. Le brut raconte une histoire incomplète.
Pour mes prochains dossiers à Saint-Étienne, je regarderai d’abord le prix acte en main, puis la vacance possible, puis les charges non récupérables. Je refuserai de prendre pour argent comptant un rendement à deux chiffres tant que je n’aurai pas vérifié les communs, la taxe foncière et la remise en état probable. Si je revois un immeuble ancien rue de la République, vers Carnot ou près de Châteaucreux, je relirai tout avant de bouger.
Le protocole que j’ai suivi
Pour ne pas me payer de mots, j’ai mené ce test sur 5 opérations comparables, toutes situées entre Saint-Étienne et Saint-Priest-en-Jarez, sur une période de 3 mois. Chaque opération a été passée dans la même feuille de calcul, avec les mêmes postes. Rendement brut d’un côté, net-net de l’autre. J’ai intégré à chaque fois la vacance locative moyenne de 3 semaines, la taxe foncière réelle, les charges non récupérables, les provisions travaux sur 10 ans et la fiscalité effective à mon taux marginal.
Pour me forcer à la rigueur, j’ai refait chaque calcul à 48 heures d’écart. Sur les 5 dossiers, 2 m’ont donné un écart supérieur à 1,3 point entre brut et net-net. Deux autres ont donné un écart de plus de 2 points. Je me suis trompée une fois sur la qualification d’un ravalement de façade, que j’avais d’abord passé en charges alors qu’il relevait de travaux amortissables. Ce seul point m’a rappelé que la méthode ne tient que si la saisie est propre.
Ce que j’ai retenu
Le rendement brut reste utile pour une première tri. Il me dit si l’affaire vaut la peine que je m’y arrête. Mais je ne m’autorise jamais à décider sur ce seul chiffre. Le net-net, avec tous ses postes, me protège des surprises que j’ai vues trop de fois dans les dossiers que je suis pour Cercle 30. La mise en perspective m’a aidée à comprendre que je ne cherche pas le rendement maximum. Je cherche un rendement sur lequel je peux poser ma tête le soir.
