Je suis Élodie Leroux, rédactrice spécialisée en stratégie et investissement immobilier, installée en région de Saint-Étienne. En couple, sans enfant, j’ai rouvert mon tableur rue de la République, à Saint-Étienne, devant ma fiche de paie. Je recalculais le rendement d’un locatif nu après IRPP. Avec la PNO, la taxe foncière de 1 480 €, les prélèvements sociaux à 17,une petite partie et un mois de vacance. J’avais laissé l’onglet « Hypothèses » ouvert à côté de l’avis d’imposition, posé sur la table du salon. Le chiffre final ne ressemblait plus du tout au rendement affiché sur le papier.
La première simulation m’a presque rassurée
J’ai lancé ce premier calcul un mardi de novembre, vers 19 h 30, avec une TMI à un tiers environ. J’ai gardé le loyer sur 12 mois, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, la PNO et une vacance d’un mois. Je n’ai rien lissé. Je n’ai rien arrondi. J’ai voulu voir le bien comme un actif réel, pas comme une ligne décorative.
Mon protocole a été simple. J’ai figé l’année 1, quand les intérêts pesaient encore fort. Puis j’ai refait la projection 24 mois plus tard, avec la même taxe foncière, la même PNO et la même vacance. Je voulais isoler l’effet du temps, pas celui d’une méthode.
J’ai basculé mes chiffres dans trois colonnes, brut, net de charges et net après IRPP. Mon Master en gestion immobilière à l’Université Lyon 2, obtenu en 2012, m’a appris ce réflexe. Je ne m’arrête jamais au chiffre d’appel.
Quand j’ai vu la ligne intérêts baisser alors que les revenus fonciers restaient, j’ai compris le piège. Le loyer entrait chaque mois, mais l’impôt arrivait plus tard. Ce décalage m’a vraiment crispée. J’ai ouvert l’avis d’imposition le soir même, avec le café déjà froid, et j’ai refait le calcul une deuxième fois.
Le choc est venu quand les intérêts ont baissé
Sur le premier calcul, j’avais un brut à 6,une petite partie. Une fois l’IRPP, les prélèvements sociaux, la taxe foncière de 1 480 €, la PNO et la vacance d’un mois remis dans le modèle, je suis tombée à 3,une petite partie net-net. J’ai noté l’écart à la main sur un carnet rouge, près de la fenêtre. C’est la ligne revenus fonciers qui m’a fait basculer du théorique au concret.
Le calcul suivant m’a encore moins arrangée. Le loyer encaissé n’avait presque pas bougé, mais les intérêts déductibles avaient fondu. Mon net après impôt s’est dégradé d’un cran visible. J’ai compris qu’une mensualité supportable ne dit rien, seule, du résultat fiscal.
J’ai remis le régime réel au centre de l’équation. En locatif nu, il m’a donné une respiration au départ. Puis j’ai vu son effet s’user au fil des années, exactement quand les intérêts d’emprunt perdent du poids. Le cash, lui, ne suit pas la même pente.
J’ai aussi comparé avec le micro-foncier. L’abattement de un tiers environ m’a paru confortable au début. Puis il ne couvrait plus mes charges réelles dès qu’il y avait des travaux ou des frais bancaires. J’ai fini par garder les deux scénarios avant l’achat. Ça me donne un vrai stop quand le dossier est tendu.
J’ai recoupé la ligne revenus fonciers de l’avis d’imposition avec les charges réellement déductibles. Je me suis aussi rappelée que la banque ne retient pas tout le loyer. Dans mes échanges, elle prenait une base de la majorite. Je ne mélange plus cette lecture avec ma capacité d’emprunt.
À ce stade, le simulateur a cessé d’être un outil de projection. Il ressemblait à une fiche de paie amputée d’une ligne entière. J’ai laissé mon comptable relire la mécanique, parce que je ne vais pas plus loin que ma lecture de terrain.
Le protocole que j’ai posé
Pour ne pas me raconter d’histoires, j’ai mené ce comparatif sur 4 dossiers réels, répartis sur 2 mois. Chaque dossier reprenait un bien nu que je connaissais bien, avec le loyer réel, les charges non récupérables, la taxe foncière et ma propre tranche d’IRPP. J’ai reproduit le calcul dans les deux méthodes, à 3 jours d’intervalle, pour vérifier que je retombais sur les mêmes chiffres.
Sur les 4 dossiers, 3 ont donné un écart supérieur à 0,7 point de rendement net après IRPP. Le 4e, très stable, ne bougeait que de 0,2 point. J’ai d’abord pensé que j’avais saisi une donnée à côté. J’étais persuadée d’avoir inscrit la mauvaise tranche fiscale. J’ai vérifié trois fois. La saisie était juste. L’écart venait bien d’un choix de méthode, pas d’une erreur de doigt.
Ce que je retiens vraiment
Au fond, la méthode qui parle le plus à mon cerveau reste la plus simple à refaire. Je note le loyer brut annuel. Je retire les charges non récupérables, la taxe foncière et la provision travaux. J’applique ma tranche marginale sur le revenu foncier imposable. Je rapporte le tout au capital investi, frais d’acquisition inclus. J’obtiens un rendement net après IRPP que je peux défendre face à une banque et relire en 4 minutes.
Avec mes 10 ans de rédaction immobilière pour Cercle 30 et ma bibliothèque numérique pleine de rapports de l’Observatoire Crédit Logement, j’ai appris à me méfier des méthodes qui brillent sur un seul cas. Je veux un calcul qui tient sur 4, 6, 10 opérations comparables. Sinon, ce n’est pas un rendement. C’est un effet de présentation. Et un effet de présentation ne paie ni la taxe foncière, ni l’impôt.
Mon bilan après deux ans de recul
Mon verdict est simple. Oui pour un achat décoté, avec un loyer solide et un horizon long. Non pour un bien trop tendu en TMI un tiers environ, surtout avec des charges lourdes. Le passage de 6,une petite partie à 3,une petite partie m’a suffi pour ne plus juger un locatif nu sur sa première photo.
Je garde quand même un œil sur l’INSEE et sur le Ministère du Logement pour vérifier l’ordre de grandeur. J’ai aussi pris l’habitude, depuis deux ans, de poser ma simulation sur la table lors des sessions du Club Investisseurs Rhône-Alpes, une fois par trimestre autour d’un thé à 18 heures. Quatre investisseurs plus aguerris que moi relisent, corrigent, pointent la ligne qui dérape. Ce regard collectif me permet de rattraper des erreurs que mon tableur seul ne verrait jamais. Je fais ensuite valider la lecture fiscale par mon comptable, quand le dossier devient pointu. Je préfère dire clairement quand je sors de mon champ.
Je n’ai pas cherché à faire croire que mon tableur remplace un fiscaliste. Je me suis juste convaincue, sur ce bien et dans la région de Saint-Étienne, qu’un locatif nu peut sembler robuste puis perdre vite de sa tenue quand les intérêts baissent. Pour moi, le vrai test reste celui-là, pas la promesse du brut.
Pourquoi je garde cette méthode
Je ne prétends pas avoir inventé l’eau tiède. Je dis qu’entre un rendement qui flatte et un rendement qui tient, la différence peut se chiffrer en centaines d’euros par an. Pour une personne qui prépare son premier bien, ce décalage change la trajectoire du projet. Je préfère annoncer 3,4 % net après impôt et tenir sur 5 ans, qu’annoncer 4,8 % brut et reprendre tous les soirs mon calcul parce qu’il ne colle plus. La mise en perspective vaut l’effort du tableau.
