Dans le couloir de la Résidence Les Tilleuls, j’ai posé mon téléphone contre la rambarde froide et j’ai relu le dernier appel de charges. Le studio à 600 € paraissait moins rentable sur le papier, à cause des charges de copropriété. J’avais un second studio à 520 €, et j’ai été convaincue qu’il pouvait faire mieux au mois le mois. Pendant six mois, j’ai noté chaque encaissement, chaque prélèvement et chaque écart. Je suis rentrée chez moi avec deux classeurs, et mon compagnon et moi, on vit à deux, sans enfants.
Comment j’ai organisé le suivi précis de ces deux studios pendant six mois
J’ai construit un protocole simple, presque clinique. J’ouvrais les relevés bancaires chaque lundi matin, puis je comparais les dates de loyer et les prélèvements du crédit. J’ai noté la vacance locative au jour près, et j’ai marqué les petites réparations dès qu’elles apparaissaient. Le décalage entre l’encaissement du loyer et le prélèvement m’a sauté au visage dès le premier mois.
Mon tableur Excel avait six onglets. J’y ai mis les relevés syndicaux, les contrats d’assurance PNO, la simulation de crédit et les factures de mobilier. J’ai séparé les charges récupérables des charges non récupérables, parce que la ligne régularisation de charges change tout. J’ai aussi gardé une colonne pour les appels de fonds, même les petits.
Je voulais voir le cashflow net mensuel, pas le loyer brut. J’ai donc retiré la copro, la taxe foncière, l’assurance, la vacance et l’entretien. Avec mon compagnon, sans enfants, je pouvais passer mes soirées à vérifier les écarts sans me faire happer par d’autres contraintes. Ce rythme m’a aidée à rester rigoureuse, et j’ai fini par me méfier du bien qui brillait le plus sur l’annonce.
mon métier m’a appris à repérer les écarts minuscules, pas les grands discours. Je suis partie de l’idée qu’un loyer plus haut gagnait toujours, puis je me suis retrouvée face à une copropriété qui mangeait la marge. J’ai aussi été frappée par un détail bête : une provision mensuelle trop basse peut faire semblant de tenir pendant quatre mois, puis tout casser d’un coup.
Le jour où j’ai vu que le studio à 600 € ne donnait pas ce que j’attendais
Les trois premiers mois, le studio à 600 € m’a paru solide. Puis j’ai vu trois appels de charges en six semaines, et j’ai compris que la façade de rentabilité tenait mal. La copropriété avait des charges plus lourdes que prévu, avec une ligne de régularisation qui revenait sans prévenir. J’ai commencé à croiser les relevés du syndic avec mon compte, et le mythe s’est abîmé vite.
Sur trois mois, j’ai relevé 186 € de régularisation sur le relevé du syndic, puis 41 € et 58 € sont sortis du compte. Le cashflow net du mois concerné est tombé à 7 €. J’ai vu noir sur blanc que la ligne régularisation de charges portait le vrai coût, pas le loyer affiché. Ce studio avait aussi un chauffage collectif, et les tantièmes ont alourdi l’ajustement annuel plus que je ne l’avais prévu.
La taxe foncière est tombée en plein milieu du suivi, et j’avais mal provisionné cette échéance. J’ai sorti 274 € d’un coup, sans amortisseur suffisant. Le mois-là, le studio ‘rentable’ a perdu son avance, alors que le second est resté plus lisible. J’ai compris que le calcul mensuel doit intégrer la taxe dès le départ, pas au moment où l’avis arrive.
Le studio à 520 € a ensuite pris une vacance locative de 21 jours. L’annonce est restée en ligne 18 jours avant le premier appel sérieux, et je me suis sentie coincée quand le crédit passait avant le loyer. Le mois s’est terminé avec un net très mince, puis j’ai vu que le logement reloué vite gardait quand même mieux la tête hors de l’eau. J’ai douté, oui, mais le relevé bancaire a fini par me calmer.
Ce que j’ai constaté en comparant mois après mois les deux studios
J’ai ensuite aligné les six mois dans un tableau. Je voulais une vue bête et nette, sans maquillage. J’ai gardé une ligne par mois, puis j’ai comparé le loyer brut, les charges, la taxe foncière, l’assurance, la vacance et le cashflow net. C’est là que l’écart s’est vraiment vu.
| mois | studio à 600 € | studio à 520 € |
|---|---|---|
| mois 1 | loyer 600 €, charges récupérables 24 €, charges non récupérables 72 €, taxe 0 €, assurance 12 €, vacance 0 €, cashflow net 18 € | loyer 520 €, charges récupérables 18 €, charges non récupérables 41 €, taxe 0 €, assurance 12 €, vacance 0 €, cashflow net 45 € |
| mois 2 | loyer 600 €, charges récupérables 22 €, charges non récupérables 70 €, taxe 0 €, assurance 12 €, vacance 0 €, cashflow net 20 € | loyer 520 €, charges récupérables 17 €, charges non récupérables 39 €, taxe 0 €, assurance 12 €, vacance 0 €, cashflow net 52 € |
| mois 3 | loyer 600 €, charges récupérables 21 €, charges non récupérables 69 €, taxe 274 €, assurance 12 €, vacance 0 €, cashflow net -7 € | loyer 520 €, charges récupérables 16 €, charges non récupérables 38 €, taxe 0 €, assurance 12 €, vacance 21 jours, cashflow net 12 € |
| mois 4 | loyer 600 €, charges récupérables 23 €, charges non récupérables 71 €, taxe 0 €, assurance 12 €, vacance 0 €, cashflow net 38 € | loyer 520 €, charges récupérables 18 €, charges non récupérables 40 €, taxe 0 €, assurance 12 €, vacance 0 €, cashflow net 58 € |
| mois 5 | loyer 600 €, charges récupérables 22 €, charges non récupérables 68 €, taxe 0 €, assurance 12 €, vacance 0 €, cashflow net 31 € | loyer 520 €, charges récupérables 17 €, charges non récupérables 41 €, taxe 0 €, assurance 12 €, vacance 0 €, cashflow net 59 € |
| mois 6 | loyer 600 €, charges récupérables 24 €, charges non récupérables 70 €, taxe 0 €, assurance 12 €, vacance 0 €, cashflow net 52 € | loyer 520 €, charges récupérables 18 €, charges non récupérables 39 €, taxe 0 €, assurance 12 €, vacance 0 €, cashflow net 64 € |
Quand j’ai regardé le tableau, la différence la plus stable venait des charges non récupérables. Sur le studio à 600 €, la copro et l’eau froide m’ont laissé moins de marge que prévu, alors que le second avait des lignes plus propres. J’ai aussi noté que les petits appels de fonds revenaient par à-coups, et ce n’était jamais le bon moment. Le rendement brut ne disait rien de cette irrégularité.
Le studio à 520 € était meublé, et j’y ai vu revenir les petites pannes. J’ai remplacé un matelas à 219 €, puis une plaque de cuisson à 137 €, et la serrure a demandé 68 € en plus. Ce n’est pas la casse qui m’a le plus gênée, c’est sa répétition sur des mois déjà serrés. J’ai fini par lâcher l’affaire avec le mobilier bas de gamme, oui je sais, je m’étais juré de ne pas faire ce choix.
La trésorerie m’a paru plus tendue que je ne l’avais imaginée. Le crédit de 426 € partait le 7, puis le loyer arrivait le 10, et ce décalage me donnait une impression d’argent qui file. Je me suis sentie coincée les jours où le crédit passait avant le loyer. J’ai compris que je ne pilotais pas deux loyers, mais deux calendriers.
Le jour où j’ai compris que ça ne marchait pas comme je l’imaginais
Le vrai basculement est venu avec l’assemblée générale. J’ai découvert un appel de fonds de 480 € pour la façade du studio à 520 €, voté sans que je l’aie bien lu au départ. Le cashflow est passé en négatif pendant deux mois, et j’ai été frappée par la vitesse à laquelle un bien calme peut se tendre. Le dossier parlait de travaux sur les parties communes, et moi j’avais surtout retenu le loyer.
J’avais survolé le PV d’AG, et j’avais raté l’ordre du jour chargé. J’ai confondu un simple point d’information avec une décision déjà prise, puis j’ai découvert la ligne travaux votés seulement en relisant la dernière page. Là, franchement, je n’avais pas la bonne lecture du risque. Le calcul initial de rentabilité s’est retrouvé faussé, parce que j’avais laissé de côté un appel de fonds qui devait tomber.
J’avais aussi sous-estimé la durée réelle entre deux locataires. Je pensais tenir sur 8 jours, et j’en ai vu 19 avant la signature suivante. Cette vacance locative m’a coûté un mois presque entier de mensualité, et le studio a semblé plus fragile que prévu. Depuis, je suis devenue plus prudente sur les annonces qui restent en ligne et sur les petits retards de visite.
Après ces deux coups, j’ai changé ma grille. J’ai passé mon calcul mensuel au complet, avec crédit, charges de copro, taxe foncière, assurance, vacance et entretien. J’ai aussi gardé une réserve de trésorerie de un cas sur cinq du loyer mensuel, et j’ai arrêté de meubler au plus serré. Pour la façade et les points techniques, je fais appel à un expert technique plutôt que de trancher seule.
Mon verdict après six mois de suivi serré : ce que ça veut dire pour un investisseur comme moi
Au bout de six mois, le studio à 520 € m’a laissé plus de net sur mes relevés que celui à 600 €. J’ai vu des mois à 45 €, 52 €, 58 € et 64 € sur le plus sobre, alors que le studio plus cher s’est retrouvé à 18 €, 20 €, puis -7 € quand la taxe foncière est tombée. L’écart brut ne m’a servi à rien quand la régularisation, la copro et le calendrier ont frappé en même temps. J’ai compris que quelques dizaines d’euros, par moments 20 € puis 30 €, disparaissent très vite.
Pour une investisseuse qui accepte de suivre chaque ligne et de garder un petit nombre de marge, le studio au loyer plus bas m’a paru plus solide. Mon compagnon et moi vivons à deux, sans enfants, et je préfère un bien qui laisse respirer la trésorerie plutôt qu’un bien qui affiche un grand chiffre mais serre le compte. Dans mon cas, ce choix m’a paru plus simple à tenir au quotidien, parce qu’un mois troué ne m’a pas mise dans le rouge.
Je ne tire pas une règle générale de mon test. Mes locataires, ma copro et mon calendrier ont joué leur rôle, et je ne sais pas si le même écart sortirait ailleurs avec les mêmes chiffres. Je garde quand même une certitude de terrain : avant d’acheter, je regarde les charges non récupérables, la taxe foncière et le dernier PV d’AG avant le loyer affiché. Quand je repense à la Résidence Les Tilleuls, je garde le studio le plus sobre comme repère, pas le plus cher.
